经营性物业贷款

一、什么是经营性物业贷款

经营性物业是指已竣工验收并投入商业运营，经营管理规范、现金流量充裕、权属清晰、合法租赁、综合收益较好、还款来源稳定的商业、办公、生产、仓储用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、综合商业设施、标准厂房、仓库等物业形式。

经营性物业贷款是我行向拥有经营性物业且从事该物业经营的法人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，还款来源包括但不限于经营性物业租赁收入的贷款。

二、经营性物业贷款发放对象

借款人必须是经有权部门批准成立并依法持有企（事）业单位法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有或购置的经营性物业已经投入商业运营，并对其拥有或购置的商业房产有独立的处置权。

三、借款人申请经营性物业贷款应具备的条件

1. 在我行开立基本存款账户或一般存款账户，持有中国人民银行颁发的贷款卡（年检有效）且无不良信用记录；

2. 具有法人营业执照、组织机构代码证并已办理年检手续；

3. 属于房地产开发企业的，应取得主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续；

4. 信用等级在BBB级（含）以上，资产负债率原则上不高于70％；

5. 产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好；

6. 拥有经营性物业全部产权，持有合法、有效的土地使用权证和房产所有权证，获得土地使用权的方式为出让；

7. 董事会或有权决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物；

8. 同意与我行签订资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管等。

四、借款人拥有的经营性物业应具备的基本条件：

1. 经营性物业必须是借款人自己拥有的，经有权部门验收合格并已取得房产证并投入商业运营。

2. 经营性物业应符合城市商业网点规划要求，地理位置优越，位于商业繁华地段，交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚。

3. 经营性物业定位准确，经营情况稳定，出租市场前景较好；经营性物业市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势，经营性物业具有较强的变现能力，有利于整体处置。

4. 在贷款期内经营性物业所产生稳定的经营性净现金流能够按期归还贷款本息（净现金流是指已扣除经营物业必须支付的日常支出后的现金流）。

五、办理经营性物业贷款须提供的资料

除参照流动资金贷款要求提供资料外，同时还需提供：

1. 经营性物业竣工验收合格的证明材料、物业权证。

2. 购建物业已投入自有资金证明及相关合法有效的合同、协议或其他文件。

3. 对外出租的主要协议、合同及租金收入的有关证明。

4. 物业承租人知晓物业抵押给我行的声明等。

六、经营性物业贷款额度、期限和利率

1. 以经营性物业抵押的贷款额度最高不得超过经营性物业评估价值的60％，具体的贷款额度可以根据经营性物业的市场价值、变现能力等确定。 

2. 经营性物业贷款期限最长不得超过10年。同时，经营性物业贷款的期限不得超过借款人法定经营期限和房地产权证的剩余使用年限。

3. 贷款利率按照中国人民银行同期同档次基准利率上浮一定比例执行。

七、经营性物业贷款的发放

在借贷双方办理经营性物业贷款前及时办妥贷款发放手续。依法办理抵押登记，并签订借款合同，填写《借款借据》，银行发放贷款，借款人按合同约定使用贷款。

八、经营性物业贷款的还款

经营性物业贷款根据合同约定的分期还款计划，采取按月结息、按还款计划还本的还款方式，将每期营业收入的一定比例归还贷款本息。考虑到物业的租金回收具有一定的周期性，可给予最长不超过一年的宽限期。